Skip to content
 

Как решить квартирный вопрос с помощью ипотеки

Квартирный вопрос  Прочитав эту статью, вы ответите на вопрос, как решить квартирный вопрос с помощью ипотеки.

ЧИСЛО ИПОТЕЧНЫХ ЗАЕМЩИКОВ,

ДЛЯ КОТОРЫХ ВЫПЛАТЫ ПО КРЕДИТУ СТАЛИ

НЕПОСИЛЬНЫМ БРЕМЕНЕМ,

РАСТЕТ С КАЖДЫМ ДНЕМ,

КАК НЕ СТАТЬ ОДНИМ ИЗ НИХ?

ИПОТЕКА ДО НЕДАВНЕГО ВРЕМЕНИ БЫЛА ЧУТЬ ЛИ НЕ ЕДИНСТВЕННЫМ ДЛЯ МНОГИХ ШАНСОМ РЕШИТЬ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС. Теперь для таких людей наступили тяжелые времена. Оказавшиеся в трудном материальном положении граждане могут рассчитывать на некоторые послабления как со стороны банка, выдавшего кредит, так и со стороны государства. Однако получить помощь не так просто.

В БАНК СО СВОЕЙ БЕДОЙ

Если погашать кредит стало тяжело, первым делом следует обратиться в собственный банк. С учетом того, что на дворе кризис, банк — по край­ней мере, достаточно крупный — на­верняка предложит временный вы­ход из трудной ситуации. По словам заместителя председателя правле­ния Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сейчас банкиры го­товы пойти на целый ряд уступок.
Например, могут не применять штрафных санкций, если заемщик допустил разовую просрочку плате­жа. Дескать, с кем не бывает: сегодня человек потерял работу, но уже че­рез месяц устроится на новое место и продолжит исправно платить.
В более сложных случаях, когда доходы сократились всерьез и надо­лго, банк может пойти на увеличе­ние срока кредита. Скажем, вместо десяти лет — двадцать. Это приведет к уменьшению очередного платежа практически вдвое.
Еще можно договориться с кре­диторами снизить размер ежемесяч­ного платежа на строго определен­ный срок. Естественно, потом, в те­чение такого же периода, каждый месяц придется платить больше. Хо­рошо, если к тому времени трудно­сти останутся позади. А если нет?
Более радикальная мера того же порядка — отсрочка текущих плате­жей. Но и здесь придется оговари­вать конкретные сроки.
Наконец, пятый, самый крайний вариант — продажа залога. Если повезет, удастся вернуть большую часть денег, уже уплаченных за квартиру. Но с самой квартирой придется рас­прощаться.

ОТ ТЕОРИИ — К ПРАКТИКЕ

Городской ипотечный банк идет на подобные уступки, но пока только в индивидуальном порядке. Парал­лельно он разрабатывает для своих клиентов общую программу ре­структуризации ипотечных кредитов. Сбербанк такую схему уже п меняет. Как рассказал «Личному бюджету» директор управления кредитования частных клиентов Дмитрий Мохначев, Сбербанк готов предложить два варианта:
  • первый предусматривает отсрочку платежей на полгода или даже год,
  • второй — продление срока действия кредитного договора также на полгода или год с соответствующим перерасчетом размера платежей.
Причем если заемщик выбирает отсрочку/продление на полгода, то ставка по кредиту остается неизменной, если же срок увеличивается до года, то она автоматически вырастает на один процентный пункт.
Чтобы получить подобное послабление, клиент обязан предоставить документ, подтверждающий, что его финансовое положение ухудшилось. При этом хотя бы у одного из поручителей должно сохраниться постоянное место работы.
Готов Сбербанк пойти навстречу и заемщикам, которые хотели бы, перевести долларовый кредит в рублевый и тем самым обезопасить себя от курсовых катаклизмов. Для этого у клиента не должно быть просроченной задолженности по основному долгу и процентам. Непогашенная сумма кредита будет конвертирована в рубли по курсу на день совершения операции, а ставка установлена на том уровне, на котором банк предлагает ипотечные  рублевые  кредиты в настоящий момент. Сейчас, напомним, она в зависимос­ти от условий колеблется от 13,25 до 15,5% годовых.

Похожую программу в ближай­шее время собирается предложить и ВТБ 24. Пока же его клиенты мо­гут только перевести в рубли кредит, полученный в долларах или евро. Схему, по которой производится эта операция, объяснил вице-прези­дент, начальник управления разра­ботки кредитных продуктов и парт­нерских программ департамента ипотечного кредитования Георгий Тер-Аристокесянц. Клиент получает от банка еще один кредит, рублевый, который в полном объеме поступа­ет на рублевый счет заемщика. Сред­ства с этого счета используются для приобретения валюты и дальней­шего погашения валютного креди­та. Проценты по новому кредиту на­числяются по ставке, которая дейс­твует в банке по рублевым кредитам на данный момент.

НА ГОСУДАРСТВО НАДЕЙСЯ…

Если банк в послаблениях и отсроч­ках отказывает, то заемщик вправе рассчитывать на помощь государ­ства. Теоретически оно готово взять на себя тяготы ипотечного бремени. По крайней мере, частично и на вре­мя. Задача поддержать граждан, по­павших в затруднительное положе­ние, ложится на Агентство по ипо­течному жилищному кредитованию. АИЖК — государственная компания, в задачу которой входит рефинанси­рование ипотечных кредитов, вы­данных российскими банками.
В условиях кризиса оно предлага­ет владельцам ипотечной недвижи­мости дополнительный кредит, ко­торый поможет им в тяжелом 2009 г. не оказаться в одночасье на улице. Правда, возвращать деньги придет­ся все равно. Да и получить их мо­гут далеко не все нуждающиеся. С ус­ловиями реструктуризации ипотеч­ных кредитов можно ознакомиться на сайте агентства www.ahml.ru/restruch.shtml. Остановимся на са­мых главных.
1. Наипервейшее условие: квартира, приобретен­ная в кредит, должна быть ЕДИНСТВЕННЫМ ЖИЛЬЕМ -ВАШИМ И ВАШЕЙ СЕМЬИ. Причем эта единственная недвижимость не должна быть элитной, то есть ее сто­имость не должна превышать сред­нерыночную более чем на 50%. Среднерыночную цену для каждого региона рассчитывает Росстат, и, по крайней мере до недавнего времени, она заметно отставала от реальных цен на рынке.
Останутся без государственной поддержки и владельцы излишних площадей. Так, площадь квартиры для одного человека не должна пре­вышать 50 кв. м, для двух — 35 кв. м на человека, для трех и более — 30 кв. м на человека.
2. Второе непременное усло­вие: ваши доходы долж­ны РЕЗКО СОКРАТИТЬСЯ ПОД ВЛИЯНИЕМ КРИЗИСА.
То есть вы потеряли работу, вам рез­ко уменьшили зарплату, платежи ста­ли непосильными, потому что кре­дит был взят в иностранной валюте или в нем предусматривалась плава­ющая процентная ставка. И в резуль­тате ваш совокупный доход (после уплаты взносов по ипотеке) упал до размера двух прожиточных миниму­мов на каждого члена семьи в дан­ном регионе. Эти цифры для всех ре­гионов ежеквартально также вычис­ляет Росстат. Так, в третьем кварта­ле 2008 г. (это самая свежая из имею­щейся статистики) для работающих жителей Москвы прожиточный ми­нимум составил 7 456 руб. в месяц, а для пенсионеров и детей — 4 533 и 5 698 руб. соответственно.
3. Наконец, третье условие, которое нельзя не упомя­нуть: раньше, до того как наступил кризис и на вас обрушились финансовые невзго­ды, ВЫ ДОЛЖНЫ были ПОКАЗАТЬ СЕБЯ ДОБРОСОВЕСТНЫМ ЗАЕМЩИКОМ, кото­рый ни разу не опоздал с очередным платежом больше чем на 90 дней.
Среди претендентов на государ­ственную поддержку обладатели дол­ларовых кредитов могут почувство­вать себя ущемленными. На помощь они могут рассчитывать только пос­ле того, как переведут свою задол­женность в рубли. Но это зависит от доброй воли банка-кредитора и, как мы уже знаем, сопряжено с немалы­ми формальностями. Следователь­но, от заемщиков, взявших кредит с плавающей процентной ставкой, требуется перевести его на фиксиро­ванную. Это один из самых спорных моментов в перечне условий, выдви­гаемых АИЖК, признаются в част­ных беседах банкиры. Многие бан­ки просто не заинтересованы в том, чтобы лишиться из-за конвертации части прибыли, которую сулит креп­нущий доллар. Страх упустить при­быль оказывается даже сильнее, чем страх перед возможными потерями, если заемщик вдруг перестанет пла­тить. Необходимо добавить, что пя­тая часть всех ипотечных кредитов в России выдана в долларах.

МОГЛО БЫТЬ И ХУЖЕ

И все же государство пошло навстре­чу заемщикам, считают в банковских кругах. Первоначальный вари­ант программы помощи, поделился с нами один из банкиров, был куда более жестким. Например, предпо­лагалось, что оставшиеся после вне­сения очередного платежа месячные доходы семьи не должны были пре­вышать одного прожиточного минимума на члена семьи. Хотя все знают, что прожиточный минимум не имеет никакого отношения к реальной жизни. До кризиса при определении максимального размера ежемесячного платежа большинство банков исходили из нормы, что платеж не должен превышать 40% ежемесячного дохода. В противном случае, считалось тогда, кредит слишком ощутимо снизит уровень жизни клиента. А от этого всего один шаг до задержки очередного платежа.
Однако в кризисных условиях не до привычного уровня жизни. Сохранить бы крышу над головой. А для этого вполне можно пожертвовать другим имуществом. Поэтому наличие дачи или автомобиля дороже 500 000 руб. могут стать причиной для отказа со стороны АИЖК.  Сначала придется продать эти «излишки» и пустить вырученные деньги погашение долга. Только после этого можно рассчитывать на реструктуризацию остатка задолженности.
Технически реструктуризация заключается в том, что заемщику дают еще один кредит — сроком на 12 месяцев. Использовать этот кредит можно различными путями: выплачивать ежемесячные взносы в течение года, уменьшить размер ежемесячных платежей вплоть до упла­ты лишь одних процентов по кредиту и пр. Важнее другое: деньги АИЖК в любом случае предоставляются гражданам на «возвратной и платной основе», через год их придется вер­нуть (или, по крайней мере, начать возвращать), причем со всеми про­центами. Именно в этом, в сроках, уже сейчас отчетливо виден подвод­ный камень, который может свести на нет всю заботу о заемщике и толь­ко отсрочить печальный финал.

ЗАБОТА ОГРАНИЧЕННОГО ДЕЙСТВИЯ

На сегодняшний день почему-то как банки, так и государство исходят из того, что кризис продлится не больше года. На это рассчитаны все льготные условия и предлагаемые отсрочки. Предлагаемые, заметим, недаром. А дальше, получается, все вернется на круги своя: без­работным вернут высокие зар­платы, рубль снова будет толь­ко крепнуть, квадратные мет­ры, на которые получен кредит, начнут неуклонно дорожать, а будущее перестанет тревожить не­известностью. Но мы-то помним: еще недавно считалось, что кризис и вовсе обойдет нас стороной. А те­перь даже официальные лица при­знают, что он может продлиться не один год. Кто-то говорит про три года, а кто-то — и про целых пять лет. И что тогда? Как возвращать кре­дит, полученный от того же АИЖК, если работы как не было, так и нет? Как дальше решать проблему с ипо­текой? И как быть, если в один пре­красный момент окажется, что за­емщик должен банку больше, чем стоит его подешевевшая из-за паде­ния цен на жилье квартира? Даже если ее продать, все равно останешь­ся должен. В Америке подобное уже приобрело массовый характер, и не только там.
Пока неофициально звучат более долгосрочные и радикальные идеи. Одну из них озвучил знакомый бан­кир: государство должно выкупать совсем уже проблемные ипотечные квартиры. Тогда заемщик из задол­жавшего собственника превраща­ется в арендатора. Уже внесенные им средства и оставшаяся задолжен­ность пересчитываются, на их осно­ве определяется арендная плата на годы, а может быть, и на поколения вперед. Обидно? Конечно. Но все же это лучше, чем оказаться и без денег, и без крыши над головой. Как  же решить квартирный вопрос с помощью ипотеки?
Однако даже если подобные идеи дойдут до власти и получат ее бла­гословение, все равно потребуется время хотя бы на то, чтобы подвес­ти под них нормативную базу, отра­ботать схемы, создать необходимые структуры и изыскать для этого до­статочные средства, а потом еще и запустить весь механизм. И наде­яться, что он не даст сбоев.

Пожалуйста, поделитесь информацией с друзьями и знакомыми в соц. сетях, нажмите на кнопки:

Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Написать отзыв